เปิดทางรอดธุรกิจอสังหาฯ ฝ่าโควิด-19 “ราคา”จูงใจผู้ซื้อเสริมตลาดปล่อยเช่าเจาะนักลงทุน

0
158

บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ได้จัดเสวนาเรื่อง “กรุงเทพจตุรทิศ : อสังหาฯฝ่าคลื่นเศรษฐกิจ วิกฤตินี้ยาวแค่ไหน…? โดยมีวิทยากรจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด ,บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP โดยมีผู้ประกอบการ และนักลงทุน เข้าร่วมฟังสัมมนา

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ว่า เดิมทุกครั้ง ตนเองจะมองภาพเป็นบวก แต่ครั้งนี้ พูดยาก ซึ่งผู้ประกอบการที่เคยผ่านวิกฤติต้มยำกุ้ง ปี2540 มาแล้ว จะทราบว่าหนักสาหัส แต่เหตุการณ์ปี 2563 นี้ จากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เหมือนโรคมะเร็ง ที่ทยอยออกอาการ แต่ภาพใหญ่ของผลกระทบจากโควิด-19 ไม่ได้มีเพียงประเทศไทยที่เดือดร้อนประเทศเดียว แต่เดือดร้อนและสาหัสไปทั่วโลก

ขณะที่ราคาที่ดิน ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น แม้ว่าขณะนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 จะบังคับใช้แล้ว ซึ่งราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น เป็นปัญหาหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการกังวล เนื่องจากจะส่งผลต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ รัฐบาลมีการผ่อนปรนในการจัดเก็บภาษีลงเหลือ 90% แต่ปี 2564 ไม่แน่ใจว่า จะมีมาตรการต่อเนื่องหรือไม่ ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยที่เหลือขาย หากภายในระยะเวลา 3 ปี ยังไม่มีการจำหน่าย อาจจะต้องมีภาระทางภาษีเพิ่มขึ้น

“ในสถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว และขายยาก การจะไปบวกราคาเพิ่มเหมือนในภาวะที่ตลาดขายดีๆ คงเป็นเรื่องที่ยาก ซึ่งเราจะเห็นว่า ราคาที่ดินในไตรมาส 2 ของปี 2561 ปรับสูงขึ้นประมาณ 15% ส่งผลให้ราคาห้องชุดต้องปรับขึ้นตามต้นทุนประมาณ 5% และราคาที่ดินชะลอตัวลง และกลับมาสูงขึ้นอีกครั้ง ในไตรมาส 4 ของปี 2562 รวมถึงสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ราคาปรับขึ้นเช่นกัน หมายความว่า กลุ่มผู้มีรายได้น้อย ชนชั้นกลาง จะหาที่อยู่อาศัยอาจจะลำบาก เนื่องจากรายได้ไม่สามารถรับกับโอกาสในการมีที่อยู่อาศัย ดังนั้นรัฐบาลควรจะมองเรื่องการที่จะทำตลาดปล่อยเช่าให้เกิดขึ้น อย่างไรก็ดี จากผลของโควิด-19 ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ทั้งกลุ่มประเภทคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ราคาปรับลดลง” นายพรนริศ กล่าว

ทั้งนี้ภาพของจำนวนโครงการที่อยู่อาศัย ที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ตามข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ระบุว่า บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จะครองส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด โดยในครึ่งปีแรก ตลาดรวมมีการเปิดตัว 126 โครงการ กว่า 57.1% มาจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีหน่วยขายที่ออกสู่ตลาดมากถึง 63.5% จากหน่วยที่ออกสู่ตลาดรวม 26,301 หน่วย มูลค่าการเปิดโครงการรวม 159,470 ล้านบาท สัดส่วนของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯประมาณ 35.8%ส่องดีมานด์บ้าน-คอนโดฯ 2-3 ลบ.เติบโต แต่แบงก์เข้ม

สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการบ้านจัดสรร ที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ที่เป็นทำยอดฮิต ได้แก่ บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ซึ่งมีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 2,552 หน่วย มูลค่าโครงการ 8,520 ล้านบาท ระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด 2.01-3 ล้านบาท ประเภทที่เปิดขายมากที่สุด ส่วนทำเลที่มีโครงการอาคารชุดเปิดขายอันดับต้นๆ ได้แก่ ลาดพร้าว-วังทองหลาง-บางกะปิ จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ 2,386 หน่วย มูลค่าโครงการ 6,050 ล้านบาท ระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด คือ 2.01-3 ล้านบาท ซึ่งประเภทที่เปิดขายมากที่สุด คือ 1 ห้องนอน ซึ่งจะสังเกตเห็นว่า ราคาที่มาเป็นอันดับต้นๆ จะอยู่ระหว่าง 2-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่มีความต้องการ(ดีมานด์) ค่อนข้างมาก แต่เป็นตลาดที่การขออนุมัติสินเชื่อค่อนข้างยาก

ทั้งนี้ การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคในไตรมาส 1 ปี 2563 ประมาณ 10,182 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 60.7% แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 5 ปีอยู่ที่ 10,700 หน่วย โดยภาคตะวันออก หรือในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor : EEC) มีการขออนุญาตถึง 50 โครงการ รูปแบบโครงการทาวน์เฮาส์มีหน่วยขอจัดสรรมากที่สุดจำนวน 3,455 หน่วย รองลงมาเป็นภาคเหนือ จำนวน 18 โครงการ ที่เปิด ภาคเหนือ มีจำนวน 22 โครงการ

ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค ไตรมาส 1 ปีนี้ แม้จะยังเติบโตประมาณ 10.9% แต่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ของปี 2562 ตัวเลขขยายตัว 19.9% เช่นเดียวกับมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯอยู่ที่ 80,888 ล้านบาท เติบโต 25% แต่ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯ 95,572 ล้านบาท เติบโต 28.6% เช่นเดียวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ไตรมาส 1 ปีนี้ อยู่ที่ 138,238 ล้านบาท ลดลงติดลบ 13% และคาดว่าในปี 2563 สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่( Base) ลดลงติดลบ 10.8% มูลค่าอยู่ที่ 571,196 ล้านบาท

เศรษฐีต่างชาติ สนใจย้ายถิ่นฐานมาไทย
สำหรับประเทศไทยแล้ว ในสายตาของต่างประเทศ ถือว่าเป็นประเทศที่มีศักยภาพ ทั้งเรื่องสภาพภูมิอากาศ คุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยที่ดี ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ค่าครองชีพที่ต่ำ ความเป็นเลิศและหลากหลายด้านอาหาร ซึ่งในการหารือกับนายกรัฐมนตรี ทางสมาคมฯได้มีการเสนอแนวทางโครงการลงทุนเพื่อตอบสนองความต้องการของต่างชาติ ได้แก่ การส่งเสริมกลุ่มวัยเกษียณ ส่งเสริมให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านและที่อยู่อาศัย (ภายใต้ข้อจำกัด) การเป็นศูนย์กลางด้านการเงินและเทคโนโลยีของกลุ่มประเทศกัมพูชา ลาว เมียนมา และเวียดนาม (CLMV) ชักชวนเศรษฐีจากกลุ่มประเทศ CLMV และประเทศอื่นๆ มาใช้ชีวิตในเมืองไทย

“วอนรัฐอย่าพึ่งออกกฎระเบียบที่เข้มงวด เพราะเป็นการซ้ำเติม แต่ภาครัฐควรพยายามตั้งหน่วยงานเฉพาะกิจในรูปแบบ One Stop Service หรือ ให้ผู้ว่าราชการจังหวัด ของแต่ละจังหวัด สามารถคุยกับเอกชนในทุกธุรกิจ และรายงานตรงกับ ศูนย์บริหารสถานการณ์เศรษฐกิจจากผลกระทบจากการระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา (ศบศ.) เพื่อลดกระบวนการทำงานที่ซ้ำซ้อน นอกจากนี้ ประเด็นเรื่องบ้านผู้มีรายได้น้อย รัฐควรเปิดกว้างในพื้นที่สีน้ำเงิน ที่สงวนให้กับเฉพาะหน่วยงานรัฐ เปิดโอกาสให้สามารถทำเช่าให้กับประชาชนได้ เพื่อแก้ปัญหาที่ดินบุกรุก และหากสามารถทำในเชิงคอมเมิร์ซเชียลได้ จะทำให้เกิดการสร้างมูลค่าเพิ่มมากขึ้น” นายพรนริศ กล่าว

เครดิตบูโร เตือนรับมือ หนี้ครัวเรือนแตะ 90% ของจีดีพี
นายเผด็จ เจริญศิวกรณ์ รองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด กล่าวว่า ที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ มีปัญหากับสถาบันการเงิน ไม่ใช่มีปัญหากับเครดิตบูโร ซึ่งหน้าที่ของเครดิตบูโร มีหน้าที่นำเสนอข้อมูลให้กับธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ปัจจุบัน ภาระหนี้สินของคนไทยมีปริมาณที่สูง หนี้ครัวเรือนเริ่มปรับสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2561 หนี้ครัวเรือนต่อจีดีพี เติบโตมาในช่วง 10 ปีเพิ่มกว่า 25%

ทั้งนี้สิ่งที่ต้องดู คือ การก่อหนี้ของกลุ่มคนที่อายุน้อย 23-40 ปี ซึ่งข้อมูลเครดิตแห่งชาติ มองว่า แม้จะเกษียณอายุแล้ว ภาระหนี้ของกลุ่มดังกล่าว ยังมีหนี้อยู่ ตามตัวเลขในปี 2561 กว่า 3 ล้านคนหรือประมาณ 16% เป็นหนี้เสีย และคาดว่าในปีนี้ ตัวเลขดังกล่าวยังเพิ่มขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ และสิ่งที่เป็นห่วงขณะนี้คือ มีสัญญาณที่หนี้ครัวเรือนจะไปสู่ตัวเลขระดับ 90%ต่อจีดีพีในไตรมาส 4 ปีนี้ เนื่องจากส่งออกและการท่องเที่ยวมีปัญหา จากเดิมที่คาดว่าจะอยู่ระดับ 81.5% โดยเฉพาะสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีประมาณ 5.08 ล้านล้านบาท และสินเชื่อส่วนบุคคลและการบริโภคมีสัดส่วนอยู่ในหนี้ครัวเรือน ประมาณ 3.30 ล้านล้านบาท รวมทั้งสองกลุ่มมีตัวเลขที่สูงมาก ซึ่งในปีที่ผ่านมาหนี้ครัวเรือนไทย 13.47 ล้านล้านบาท คิดเป็น 79.8%ของจีดีพีประเทศไทย สูงกว่าประเทศเพื่อนบ้าน และจากสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ธนาคารต้องเข้ามาดูแลลูกหนี้ และมีบางกลุ่มที่เข้าโครงการการผ่อนชำระทำให้บัญชียังเป็นปกติ แต่เป็นห่วงแนวโน้มหลังหมดมาตรการรัฐ โดยลูกหนี้กลุ่มที่ยังดี หากไม่มีการเติมเพื่อให้ไปต่อ อาจจะลำบาก ทั้งนี้การที่สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ก็เพื่อบริหารสินเชื่อให้มีคุณภาพ

อย่างไรก็ตาม ในช่วงโควิด-19 การขายบ้านลดลงแน่นอน ตอนนี้ผู้บริโภคเริ่มที่จะมองเรื่องทำเล โดยเฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตรงนี้มองว่า การปล่อยสินเชื่อยังดี ต่างจากตลาดกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี่ ที่อาจจะน้อยลง อสังหาฯต้องผันตัวเองเป็นออนไลน์ ปัจจัยด้านทำเลอาจไม่สำคัญเท่าขนาดของที่อยู่อาศัย และอยากใช้พื้นที่ส่วนกลาง แบบมีพื้นที่ส่วนตัว ดังนั้นภาคอสังหาฯคงต้องกัดฟันต่อสู้กันไป และคงต้องรอนโยบายจากธปท.ก่อน

ซีบีอาร์อี เผยตลาดคอนโดฯต้องลดราคาจูงใจผู้ซื้อ

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวถึงทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563-2564 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยไม่เคยเจอสถานการณ์เหมือนในปัจจุบัน ซึ่งวิกฤติการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้เกิดการชะลอตัวของซัพพลายทุกภาคส่วน ซึ่งเป็นข้อดีที่จะทำให้ตลาดกลับสู่ภาวะสมดุลย์ในเชิงปริมาณซัพพลาย กลุ่มผู้ซื้อลดลงเหลือเพียงกำลังซื้อในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มซื้ออยู่เอง ส่วนนักลงทุนชะลอการตัดสินใจช้าลง

ทั้งนี้หากแยกเป็นตลาด จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเป็นตลาดที่ฟื้นตัวเร็วที่สุด เป็นการขายให้กับบุคคลธรรมดา เป็นช่วงระบายสินค้าที่เหลืออยู่ การพัฒนาโครงการใหม่ชะลอตัว ราคาทรงตัวหรือปรับตัวลดลง โดยคอนโดฯในพื้นที่ใจกลางเมือง กลุ่มตลาดบน จาก 270,567 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ในปี 2563 อยู่ที่ 271,907 บาท ต่อตร.ม. ถือว่าราคาไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก หากเทียบกับการเปลี่ยนแปลงหลังจากน้ำท่วม ราคากระโดดเพิ่มขึ้นสูง เช่นเดียวกันกับราคาอสังหาฯรอบนอกใจกลางเมือง ลดลงจากปีที่ผ่านมา จาก 99,635 บาทต่อตร.ม. ในปีที่ผ่านมา ในปีนี้อยู่ที่ 98,082 บาทต่อตร.ม.

ส่วนตลาดอาคารสำนักงานยังชะลอตัว เนื่องจากบริษัทต่างๆ อยู่ระหว่างการปรับแผนการใช้พื้นที่ เพราะบริษัทต่างๆ ยังไม่ชัดเจนในเรื่องทำงานที่บ้านต่อหรือไม่ ขณะที่ตลาดค้าปลีกจะมีการปรับเปลี่ยนเป็นอย่างมาก ทั้งจากการขยายตัวของอี-คอมเมิร์ซ และผลกระทบจากโควิด-19 ทำให้เป็นภาคธุรกิจที่มีความท้าทายเป็นอย่างสูง ส่วนตลาดพื้นที่คลังสินค้ามีการเจริญเติบโตสูง

“ต้องยอมรับว่า ตลาดคอนโดฯ ราคาสูงเกินไป ทำให้การขายคอนโดฯ จะมีความแตกต่างกัน เช่น คอนโดฯที่สร้างเสร็จตรงนี้ สามารถลดราคาลง 5-40% แต่ถ้าเป็นคอนโดฯที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ราคาไม่ได้ลดลง หากเราจะเจาะกลุ่มนักลงทุน กลุ่มนี้ขอลดราคาเยอะมาก และจากกลุ่มลูกค้าที่ ซีบีอาร์อีฯ ทำอยู่ประมาณ 29 โครงการ ยอดขายประมาณ 27,000 ล้านบาท พบว่าในช่วงเดือนกรกฎาคม ลูกค้าเข้ามาสอบถามเยอะสูงสุดตั้งแต่หลังปลดล็อกดาวน์ แต่สิงหาคม-กันยายน พบเห็นว่า ตลาดค่อยๆปรับลงไปใกล้เคียงกับต้นปีที่ผ่านมา” นางสาวอลิวัสสา กล่าว

อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าความต้องการซื้อบ้านนั้นยังมีอยู่ แต่ละปียังมีกลุ่มคนต้องการที่อยู่อาศัย เพียงแต่จะต้องมีการปรับลดราคาให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค และตลาดในปัจจุบันควรมุ่งเน้นการขายในประเทศ หากยังไม่มีการเปิดน่านฟ้า ก็มีเพียงลูกค้าในประเทศเป็นหลัก อีกทั้งยังขึ้นอยู่กับบางเซกเมนต์ และบางทำเล ยังมีความต้องการ นอกจากนี้ ภาคอสังหาฯ ยังเป็นทางเลือกที่ดีในการลงทุนท่ามกลางวิกฤติเศรษฐกิจ

ขณะที่บ้านพักตากอากาศระดับบนใกล้กรุงเทพฯ เช่น หัวหิน พัทยา(ถ้าขายชาวจีน โดยเฉพาะจะขายได้) แต่ถ้าขายให้กับคนไทย จะเห็นว่าโครงการคอนโดฯในพัทยา มีการเปิดน้อยมาก มีเพียง 1 โครงการ ถือว่ายังต่ำมาก โครงการที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียนและมหาวิทยาลัย โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในทำ